程靈素

      今天一開頭條小編就嚇尿了，光天化日居然敢出來搶錢！定睛一看，原來金九月公寓遍地，21個項目集中上市搶錢。有沒留意，公寓在今年以來如雨后春筍，廣告公交地鐵到處可見，而且春筍的價格還比較筍，8月初蘿崗某1字頭公寓，開盤當天去化近9成，幾乎再現(xiàn)日光場面，樓市持續(xù)低迷，難道公寓是14年里的一道光？

   一、荒野里的一朵萬科云   BOSS這次吩咐小編去看房子，出門前特意叮囑了一番“咱們換換口味，住宅麻油們看膩了。這次賞你2個公寓盤，它倆出生名門，近期開盤，你要好好打探清楚”
   “喳，小的去去就來”
    哼著小曲“你就像那一把火，熊熊地火燃燒了我”曬麻痹的太陽。。。
    先來看看首站——萬科云的區(qū)位

       萬科云位于天河區(qū)華觀路與高唐路交匯處，根據(jù)度娘衛(wèi)星地圖可以看到，萬科云周邊除了凌塘新村外，是一片鄉(xiāng)村田野，沒有其他的大型的商業(yè)建筑或小區(qū)，買住宅看配套，買公寓寫字樓只能看前景了~

       粗發(fā)前小編為了走好屌絲路（沒車），線路都查得妥妥的，我們來看精準安排：任意地鐵站——廣州東站——H出口——776公交，直達（凌唐村總站）——下車，無縫銜接，請叫媽網(wǎng)小地圖

來到廣州東站，記得是H出口近一些，步行至廣園東路的公交車站即是776?？奎c啦

搭上前往開發(fā)區(qū)軟件園的776號線，乍一看到凌塘村站有15個站，一身汗，很要很久吧

話說小編今天人品爆棚，一路不塞車，25分鐘后已經(jīng)到達凌塘村站哎

又一個站牌，小編站在日光下凌亂了，沒有776的牌子，我剛才是怎么下車的。。。

下車已經(jīng)見到路邊萬科云滿墻的宣傳欄

吼，抬頭望去，附近高壓線成群結(jié)隊，看陣勢是電力是供給給軟件區(qū)工廠和企業(yè)滴

往馬路對面看看，原來萬科云就在馬路對面不遠處，目測不過500米

馬路對面只見一座座村鎮(zhèn)辦公樓和自建房

       這里是凌塘村，屬于岑村范圍內(nèi)，靠近火爐山， 鄰村有前進村，新塘村，珠村，潭村，岑村等村。自從天河區(qū)智慧城規(guī)劃后，已經(jīng)納入智慧城發(fā)展范圍內(nèi)。

     二、周邊配套低端村落遍地，完善還需時日

     據(jù)介紹，萬科云周邊有高德匯購物商場、華潤萬家；餐飲有合豐山莊、肥仔燒排骨山莊、四大銀行以及天河新塘醫(yī)院、廣州日航酒店（五星級） 等配套。不過現(xiàn)實是

過了馬路第一眼是凌塘村

這個算附近的“大型購物”場所嗎？滿足日常用品需求應該還不成問題。

餐飲是非常有本地特色的“湯粉面
”

      還有個流動商販的臨時疏導區(qū)，小編到達的時間是上午11點，里面一排攤確無人經(jīng)營，難道已經(jīng)早早賣完收攤了?那么前面提到的一系列高大上的配套在哪里呢，反正小編在步行范圍內(nèi)是沒有看到滴。

程靈素

      萬科商業(yè)地產(chǎn)的廣州第二塊試驗田——萬科派

      今天小編的第二站，來到位于江燕路的萬科派，曾經(jīng)被郁亮稱為“不得不做”的萬科商業(yè)地產(chǎn)似乎正在逐漸擺脫過往低調(diào)潛行的姿態(tài)。繼7月底北京萬科發(fā)布寫字樓產(chǎn)品系列后，廣州萬科首個商業(yè)綜合體項目“萬科派”在8月中開放樣板間。作為萬科廣州首個涵蓋購物中心的商業(yè)綜合體項目，萬科派的體量并不大，占地面積約1.1萬平方米，建筑面積約5.3萬平方米，主體建筑分為南北兩部分，北面為4層商場，南面為21層的LOFT公寓，萬科方面的發(fā)言人稱未來三年萬科在廣州將有更多包括社區(qū)商業(yè)在內(nèi)的非住宅型業(yè)務，所以作為萬科練手商業(yè)地產(chǎn)的第2個項目，產(chǎn)品如何？我們一起去一探究竟。

    小編沿著原路，搭776返回廣州火車東站，然后轉(zhuǎn)地鐵到江泰路站，線路表明，是C出口。地鐵出口沿線滿是萬科派的廣告。

一出地鐵轉(zhuǎn)身就看見在建的萬科派，陽光下顯得“高大上”

      在工地工人那里了解到，萬科派的正門就在江燕路了上，步行5分鐘后拐入江燕路，已經(jīng)看到前面不遠就是萬科派

       一、初看萬科派，地段便利體量小      這次帶小編看沙盤規(guī)劃的是個“售哥”，小編了解到，萬科派屬于江南西商圈，位于江燕路與江南大道交界，目前是2號線江泰路站地鐵上蓋，未來海珠環(huán)線開通將經(jīng)過江泰路站，屬于雙地鐵配套。周邊主要潤政廣場、燕匯廣場、廣州醫(yī)學院南校區(qū)、信和廣場、廣州美術學院等配套。因為以上商業(yè)配套發(fā)展已經(jīng)超過十年，所以萬科在此處只可以說是“利用”周圍的成熟商圈為賣點。

      從沙盤可以看到萬科派體量較小，占地面積約1.1萬平方米，建筑面積約5.3萬平方米。主體建筑分為南北兩個部分，北面為4層商場，南面為21層的LOFT公寓。未來即將開售的是公寓產(chǎn)品，面積由45、55、69方不等，層高4.5米。由于周邊缺少同類型公寓產(chǎn)品，萬科派的產(chǎn)品可以說是市場上找“差異”，填補周邊的產(chǎn)品空白。價格方面售哥始終不肯透露，只說參考周邊的光大花園的二手房價格，公寓參考住宅價。小編推測是因為周邊無其他同類型產(chǎn)品可以比價，因此以光大花園的二手價格作為參加，目前光大花園二手價格大概在32000元/平米左右。

       萬科派產(chǎn)品1
       48平米2房設計，4.5米層高隔成2層，每層約2米出?？梢钥吹狡胀ㄉ砀哌M出無鴨梨，空間尚算開闊。

開放式廚房設計，帶美的的油煙機和電磁爐兩件套配置以及櫥柜。

衛(wèi)浴空間寬敞，48平米的一層設計緊湊設計合理。

二層做成2房空間，對比住宅的層高稍感壓抑。

          產(chǎn)品2 ：73平米挑高客廳的三房設計

客廳沿用4.5米層高，亮點是陽臺高度也達到4.5米，因此樣板間雖然為北向單位，光線也很充足。

陽光空間目測大概有4-5個平方，經(jīng)過布置后在此處休息也挺愜意

陽臺外景觀，可以看到對面在建的南向4層辦公樓，由于樣板間在5層，不會覺得前面建筑物會遮擋。

   客廳旁小臥室，可以作為小的會客廳，陽臺連通到此處。

二樓做了兩房設計，對比48平米的2房設計更急舒適

       看完樣板間，回到銷售中心再仔細了解產(chǎn)品大致的開盤時間和價格，售哥說開盤時間是9月初，目前認購享1萬抵8萬，并且反復強調(diào)公寓價格可以參考光大花園二手，而且不可能低于兩個地鐵站以外的達鏢國際廣場。達鏢國際廣場位于江南大道南362號，目前45平米公寓二手售價約30000元/平，月租金3000元/平米。如果買一套萬科派48房公寓作為投資，以租金一房公寓3500元/平左右，租金回報率約2.7%左右，已經(jīng)被各種理財產(chǎn)品及寶寶類完爆。當然，買房投資看長遠升值空間，按照江燕路周邊二手32000元/平來看，漲至4萬/平米才會有賺頭，樓市后市如何，目前建議且看且觀察。

程靈素

        三、萬科派配套        附近的餐飲、便利商店和廣場的配套非常齊全，滿足日常生活沒有問題。        走出江泰路地鐵站，往前走就是知名餐飲炳勝的分店，這家生意一直很好，下午兩點吃飯的人依然絡繹不絕。多走幾步可以看到附近的小型士多、煙酒店、銀行頗多。

       萬科正對面是燕匯廣場，小編進去逛了一圈，KFC、屈臣氏、潮流倉等品牌分店都在里面。即使萬科本身不配建四層的商業(yè)建筑，周邊的商業(yè)配套也完全能滿足日常生活需要。

周邊的家具品牌城

看完2個樓盤的大致環(huán)境，小編做了一張表格，方便麻油對比萬科這兩個商業(yè)盤的優(yōu)缺點

      1、位置和交通方面：萬科云位于天河區(qū)與蘿崗區(qū)交匯位置，以智慧城規(guī)劃為賣點，屬于天河軟件園片區(qū)。目前公共交通僅有公交，尚不方便，未來智慧城地鐵站如果能如約開通，將大大提升交通便利性。萬科派位于江南大道和江燕路交匯處，屬于江南西老牌商圈邊緣。從地鐵江泰路站步行至項目正門約10分鐘，而且未來11號線江泰路站開通以后，項目有3部商業(yè)電梯可以直達地鐵站，可以說是雙地鐵上蓋，交通很便利。

      地段排名：萬科派＞萬科云

      2、周邊配套方面：從現(xiàn)場的照片可以明顯看出對比，萬科云周邊環(huán)境低端，西面岑村、高塘村自建房近在咫尺，東面一片規(guī)劃用地，未來周邊環(huán)境變化因素極大，只能靠萬科自身引進的商業(yè)配套來彌補不足。萬科派依靠江南西商圈數(shù)十年的發(fā)展，周邊商業(yè)配套算是一應俱全，除了自身引進百佳超市和其他品牌外，周邊的燕匯廣場、潤政廣場也完全能滿足日常生活所需。

      周邊配套：萬科派＞萬科云

      3、土地產(chǎn)權方面：萬科云、萬科派兩個項目的拿地時間均是2012年。在使用權上，萬科云公寓產(chǎn)權40年，萬科派公寓產(chǎn)權為50年，小編在陽光家緣上查詢到，土地的使用用途都是批發(fā)零售用地、商務金融用地。

      土地產(chǎn)權：萬科派＞萬科云

      4、價格方面：萬科派公寓價格對比萬科云不是高出一點點，而是高出近80%，看地段決定價值的名言似乎似乎在任一個項目身上都成立。根據(jù)售哥的反復暗示和提供的價格底線，預計萬科派的公寓價格會在30000—33000元/平米左右，按照48平米的面積來計，一套公寓總價約155萬。上面已經(jīng)提到大概的租金位置，年回報不過2.8%左右，但由于周邊環(huán)境變化因素小，未來的價格變動會小一些。而萬科云在售寫字樓毛坯均價1.8萬/平左右，公寓產(chǎn)品帶裝修預計價格去到2~2.1萬/平，附近沒有其他大型住宅類產(chǎn)品，無從比價，而蘿崗公寓8月份成交價格在1.2~1.3萬左右，但市中心距離更遠，可以說萬科樓盤在自立“價格標桿”，未來周邊地塊如果開發(fā)同類型產(chǎn)品會向它看齊

       價格優(yōu)勢：萬科云＞萬科派

      5、區(qū)塊升值前景：萬科云以智慧城規(guī)劃為賣點，按照當前政策指引的廣州向東發(fā)展，未來天河蘿崗片區(qū)發(fā)展仍“有利可圖”。但目前該規(guī)劃受制約的最大因素就是公共交通——21號線。根據(jù)之前的媒體發(fā)布，21號線最快將于2017年開通，開通后智慧城周邊的完善發(fā)展也許需要3-5年時間，需要注意的是，智慧城未來的投入建設與此前規(guī)劃或許有出入，加上目前項目周邊尚有許多未開發(fā)地塊，給前景增加了2個不確定因素。
       萬科派規(guī)劃的自身配套+周邊配套，完全屬于市中心“標配”，但受困的最大因素老城區(qū)規(guī)劃短期變化的可能性很小，地鐵加入只是“錦上添花”。未來升值空間有待觀察，按照小編理解，入手投資只能說是相對“保值”，會不會“增值”就仁者見仁啦

        區(qū)塊升值前景：萬科云＞萬科派

663454413

................代看了派..太好了...萬科派周邊環(huán)境低端?打錯了...

/xin香水百合

看過萬科派，交通方便，周邊生活氣息很好，但是管理費要6.5元一平方，我就覺得貴了，如果真的是32000，我覺得不值。

程靈素

   

................代看了派..太好了...萬科派周邊環(huán)境低端?打錯了...

已經(jīng)修改，謝謝麻油指正。

土豆會翻身

小編辛苦了，萬科云的地段和價格感覺太貴了

秋風小吹

買不起了

小趙子

公寓的話不劃算

爾佳

   

今天一開頭條小編就嚇尿了，光天化日居然敢出來搶錢！定睛一看，原來金九月公寓遍地，21個項目集中上 ...

降價沒、、、

香蕉菠蘿GD

好喜歡他們的裝修風格啊··

AliceWoo1111

公寓貌似還要分商用還是住宅?而且要自己報消防?

bbt2003

萬科云就是在靈堂和墓碑那里啊呵呵

brainzhuzhu

公寓好是好，就是物業(yè)費太貴了，使用年限也短